郑州取限后楼市成交量回升 但限贷不松动金九银十无行情

    在过去的8月份，郑州楼市迎来了限购解除的利好消息，数据显示，8月份楼市成交量上涨明显，达到2014年来最高水平，较2014年上半年月均58.3万m2的成交量上涨了35%。

　　房地产市场素有“金九银十”的说法。而今年，人们更多地持谨慎态度。2013年一线城市房价大涨，今年以来，全国楼市降温，一线城市房价也由涨转跌。“金九银十”还会有吗?什么时候才是购房好时机?

　　数据

　　限购取消，成交量迅速回升

　　8月9日，郑州全面取消限购，但限贷依然存在，即使如此，郑州楼市成交量也迅速反弹。

　　同致行提供的数据显示，2014年8月份，郑州商品住宅市场近3个月较为严重的供过于求的现象得到改善，供销趋于平衡，月度供求比为1.13。8月商品住宅供应量72.8万㎡，环比下降20.8%，同比上涨46.1%;商品住宅销售面积64.6万㎡，较7月份增加了13.3万㎡，上涨19%，同比下降4.3%。

　　值得注意的是，郑州市商品住宅市场的库存量在2012年、2013年保持较为平稳的态势，进入2014年下半年之后，库存量直线上升，供需矛盾加剧。8月郑州商品住宅供应量72.8万㎡，销售64.6万㎡，供求比1.13，虽然依然呈现出供过于求的状态，但供求比有所下降。截至8月份，郑州市商品住宅整体库存量达404万㎡，按近3个月月均54万㎡的去化速度，去化仅需7个多月，按上半年月均43.5万㎡的去化速度，也仅需9个月的去化周期，所以整体来看，郑州商品住宅的库存量虽有所增长，但仍处在合理范围内。

　　主场回归核心区，改善型需求被释放

　　限购取消对郑州楼市的影响并不仅限于成交量的回升，成交结构和热点区域也在发生悄然的变化。

　　数据显示，8月份，郑州八大区域商品房销售中，金水区以成熟的教育、医疗、交通、商业等配套再次回归市场老大的地位，商品房销售16.83万㎡，占全市销售面积的21.4%。而与此同时，一直名列前茅的高新区8月仅销售8.3万㎡，退出前三，位居第六，区域成交格局悄然改变。而商品住宅方面，金水区销售15.89万㎡位于第一，其次是二七区，销售面积10.46万㎡，位居第三的是中原区，销售面积9.35万㎡。

　　除了成交主场回归主城区外，限购取消也释放了一定的改善型和投资型需求。监控数据显示，8月份变化最为明显的是120㎡~144㎡的改善型住房，也是各面积段住宅中销量上涨最为明显的，此面积段共销售14.43万㎡，环比上涨46%，占商品住宅销售面积的22.34%，销售均价8575元/㎡，较7月上涨近200元/㎡。另外，60㎡以下的小户型8月共销售4.08万㎡，较7月增加1.89万㎡，增幅86.3%，占全部商品住宅销售面积的6.31%。

　　整体来看，8月各面积段的产品销量较7月都有所增加，但60㎡~90㎡的户型销量最为平稳，变化较小，其他各面积段产品增幅稍高。

　　趋势

　　限贷不松动，楼市无行情

　　随着各地限购政策的逐渐退出，楼市成交量也呈现出一定的回升迹象，但受制于限贷政策，楼市下行的整体趋势仍然没有逆转。

　　对此有业内人士分析，“金九银十”向来是房地产市场的旺季，然而今年的“金九银十”很有可能变成“铜九铁十”，甚至还不如“铜铁”。尽管此前有预测说，经历了地方政府集体松绑潮，楼市将在9月份回暖，如今9月份已过半，楼市复苏的传说却并没有出现。面对库存的高企，地方政府再也坐不住了。

　　日前，湖北省再次加大了楼市“松绑”的力度，湖北省住建厅发布了稳定楼市的“鄂六条”，文件提出要加强市场分类调控，支持合理住房消费。其中特别令人瞩目的是，在首套房贷款利率和首付比例上给予优惠支持。针对首套房的贷款利率下限可到7折，契税减半。

　　这个消息引发了业界的广泛关注，不少业内人士分析，如果政策能够落到实处，购房者将得到实惠，同时楼市下行趋势将得到有效遏制。对此，资深房地产专家韩世同分析，政策虽好，但操作起来难度太大，“房贷利率方面，恐怕地方政府不可能直接去对银行发号施令。”

　　而据郑州市某第三方机构看来，从市区典型刚需楼盘销售情况来看，限购取消后，其总体签约量出现增长，后期增长幅度需看信贷环境的宽松程度。

　　建议

　　购房窗口开启，建议购房者关注

　　事实上，从去年下半年开始，包括一线城市在内的全国楼市成交量就慢慢趋于下滑，至今变成量价齐跌，市场一片悲观气氛。

　　很多购房者在“买涨不买跌”心态的影响下，认为楼市仍然有下行调整的空间，所以选择持币观望。

　　对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，本轮房地产调整仍然是短周期性质的，属于热胀之后的冷缩，调整幅度不会太大，并非长周期性质的深度下跌。“我认为对于自住者来说，应观察一下接下来央行、银监会的动作，现在如果遇到一些好的项目，比方说能够有20%折扣的话，是可以入市的。”

　　上述第三方机构负责人坦言，上半年郑州市场商品房并没有因为销售量的下行而价格下滑。对于开发商来说，上半年的销售业绩并不理想，部分房企的销售业绩甚至下降超过五成。为了缓解资金压力、冲刺半年销售业绩，房地产企业也不会排除采取以价换量的策略回笼资金，提升业绩。

　　据此分析，郑州楼市在“金九银十”或将迎来一个促销潮，对于有置业需求的购房者而言，这是一个不可多得的好机会，切勿在观望中错失机会。

　　机构观察

　　CRIC：湖北“救市”作用有限

　　在取消限购效果远不如政府预期的情况下，8月份多个地方政府救市措施继续加码，手段从公积金贷款政策、税费优惠或补贴、调整首付比例、鼓励银行降低贷款利率等角度入手，呈现多元化、纵深化趋势。河北、四川、福建、湖南、江西和宁夏更是出台省级救市政策。

　　但数据显示，9月前两周，一线城市成交量77万㎡，环比7月下降20%，环比8月下降34%，比2013年7月下降39%，比2013年8月下降46%;主要二线城市前两周成交量426万㎡，环比7月下降16%，环比8月下降25%，比2013年7月下降35%，比2013年8月下降32%。在市场信心难以恢复、金融杠杆支持不足的背景下，被寄予厚望的销售旺季“金九银十”同样开局惨淡。

　　最先鼓励银行信贷投放并进行财政补贴的四川省，成都市场成交量未见明显起色，“闽八条”实施之后的福州、厦门周度成交量同样和前期不差上下。

　　在此背景下分析，此次湖北省房地产分类调控“新政”其实还是“新瓶装旧酒”，并没有进一步的突破。为了解银行对该利率优惠政策的态度以及执行情况，为此，CRIC对武汉市11家主要商业银行进行了电话调研。

　　调研结果表明：第一，多数银行目前只了解到相关信息，并未接到相关文件，而且都表示是否执行还要看总行安排;第二，现在仍是执行现有的房贷政策，近期不太可能进行调整，除非央行或银监会有相关的政策出台。可以预见，湖北住建厅单方面重申首套房贷款利率优惠也只能是一厢情愿，在央行、银监会未表态的情况下，商业银行并没有配合的动力，尤其是在资金紧张、成本上升的情况下，作为一个商业企业的银行不可能亏本赚吆喝。

　　可以预见，湖北省的调控“新政”在无信贷强力支持的前提下，很难发挥效用，并不能有效推动房地产市场的回暖。一方面，目前房地产市场持续走弱的症结在于信贷收紧，而地方政府的信贷政策在无央行及银监会支持的情况下很难得到银行的响应;另一方面，银行会根据自身资金、风险、额度等因素调整自己信贷政策，而地方政府并无权干涉。因此，湖北省此次所谓房地产“新政”并不会有实质性突破，对刺激购房需求释放、市场成交量回升、土地市场活跃等方面短期内不会有实质作用。